№ 3 (69)
с 12 марта 2009 года

СОДЕРЖАНИЕ

главная тема

• БАТАЛИИ НА КВАДРАТНОМ МЕТРЕ

НАША КОММАНДИРОВКА

• КУЛЕБАКСКИЙ РАЙОН: ОТ СБОРА МЕДИ ДО МЕТАЛЛУРГИИ
  

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

• Алексей СТАРКОВ: «Теперь мы можем обслуживать своих клиентов круглосуточно»

Кооперация

• Синергия бизнеса, или переход на «цивилизованные рельсы»

Наша экспертиза

• «МАГМА». Качественные отличия

Инструменты бизнеса

 Баталии на квадратном метре

Рынок коммерческой недвижимости переживает непростые времена

Основу любого торгового центра, крупного магазина или бизнес-центра составляют не только его концепция, месторасположение и ассортиментная политика. Немаловажная составляющая – его репутация. Она складывается из взаимоотношений покупателей центра, арендаторов помещений и их поставщиков, арендодателя и управляющей компании. Любой серьезный конфликт между этими лицами может поставить крест на их деятельности или в лучшем случае временно парализовать работу. Конечно, это невыгодно всем участникам бизнес-процесса, и потому они ищут способы решения возможных проблем.

Новая эра арендодателя
В условиях «новой экономики» последнего полугодия вектор взаимоотношений между арендаторами и арендодателями меняется в сторону разумного диалога. Теперь предметом обсуждения становятся и арендные ставки, и необходимость предоставления допуслуг (уборка, охрана), и даже методика расчета оплаты коммунальных платежей (к примеру, многие отказываются платить за ЖКУ «на глазок», по средней ставке, без счетчиков и приборов учета). Причем рынок коммерческой недвижимости в нижегородском регионе складывается в последние месяцы таким образом, что все чаще условия диктует арендатор и покупатель квадратного метра.
Участники рынка отмечают, что настала «эра арендодателя», который может смело диктовать условия, ведь средний уровень падения арендных ставок в регионе уже приближается к отметке 40–50 процентов. Девелоперам теперь приходится немало трудиться, чтобы заслужить расположение и доверие клиента. При этом речь порой идет даже не о привлечении новых партнеров, а об удержании добрых взаимоотношений с имеющимися клиентами. В бизнес-центрах, базирующихся «на отшибе», девелоперы порой идут на крайние меры – среди обязательных платежей оставляют лишь «коммуналку», временно отменяя все остальные сборы и напрочь забывая о собственной выгоде. «Репутация превыше всего» – такого принципа придерживаются в последние месяцы все больше собственников зданий.

Анналы истории и закона
Какими бы ни были новые экономические условия на рынке, конфликтов между арендаторами и арендодателями избежать все же не удается. Первыми о «повышении уровня культуры отношений», о налаживании нового процесса общения арендатора с собственниками бизнес-центров заговорили… сами собственники помещений и застройщики. Ведь многие арендаторы теперь могут, сославшись на дороговизну метра, быстро уйти-переехать в другой торговый или бизнес-центр, нарушив все условия договора. На одном из недавних собраний девелоперов нижегородского региона было даже решено создать в области некий реестр добросовестных арендаторов. С одной целью – чтобы девелопер знал если не «кредитную», то «арендную» историю своего клиента. И мог оценить уровень его добропорядочности, ответственности, надежности (и, конечно, платежеспособности).
В первую очередь создание такого реестра касается небольших компаний с непродолжительной историей – отследить их реноме не всегда оказывается просто. К тому же из-за своей нестабильной финансовой составляющей «новичка на рынке» они чаще попадают в проблемные ситуации. Но баталии на квадратном метре случаются и у известных компаний.
Очень непристойный конфликт произошел в Самаре между розничной сетью «Патэрсон» и девелопером «Виктор и Ко», который, попросту говоря, выгнал сеть из своего торгового центра, поправ всякие договоренности. В один прекрасный момент «Виктор и Ко» объявил о том, что место «Патэрсона» в торговом центре «Мегакомплекс «Московский» займет «Рамстор». Хотя согласно предварительному договору аренды «Патэрсон» арендовал в этом центре 3000 кв. м на 11 месяцев. Планировалось, что в июле 2004 года договор будет продлен на семь лет. Однако девелопер потребовал, чтобы «Патэрсон» освободил площади супермаркета до середины июня. Владелец центра свое решение объяснил многочисленными нарушениями арендатором положений договора. В этом конфликте многие приняли сторону торгового оператора, однако «Патэрсону» все же пришлось покинуть площади.
Другой конфликт с участием крупной компании произошел в конце 2008 года в Нижегородской области, в райцентре Семенов. В декабре 2008 года компания «РайЦен» открыла здесь новый магазин формата супермаркет. Под магазин было арендовано помещение в новом торговом центре, построенном на центральной площади города.
Изначально конфликт возник из-за того, что были сорваны сроки сдачи объекта. Как утверждает директор ООО «РайЦен» Аркадий Шемагин, ряд работ в помещении магазина был проведен за счет арендаторов, то есть торговой сети. Строителям был выдан целевой заем, по которому они были обязаны в определенные сроки сдать помещение под магазин. Открытие нового супермаркета было назначено на ноябрь 2008 года, но реально проект смогли запустить только 4 декабря. Как говорят арендаторы, они понесли убытки по вине собственников торгового центра.
С 4 декабря 2008 года арендаторы фактически пользовались помещением, добросовестно уплачивая за него арендную плату и возмещая арендодателям расходы по коммунальным услугам. Однако 31 декабря днем, в разгар предпраздничной торговли, собственники торгового центра, без каких-либо санкций и официальных документов, вывели из торгового зала покупателей, закрыли доступ в магазин сотрудникам ООО «РайЦен» и повесили на входную дверь навесной замок. Руководство магазина пыталось решить вопрос с привлечением органа местного самоуправления, но конфликт не был разрешен. В результате всех этих действий 23 января компания «РайЦен» приняла решение окончательно освободить помещение. По данному факту компания даже обратилась в прокуратуру Семеновского района и в Арбитражный суд Нижегородской области.
Помогут ли в данном случае официальные структуры, покажет время. Эксперты оценивают подобные конфликты в позиции «хозяин — барин», тем более что на рынке коммерческой недвижимости отношения арендаторов и арендодателей носят весьма интимный характер, и вмешиваться в них ни у кого желания не возникает. «Кто бы из сторон ни явился причиной конфликта, можно сказать, что обычно руководство торгового центра ведет себя в таких случаях некорректно, ведь своими действиями оно фактически ставит арендатора перед свершившимся фактом», — уверен Сергей Колегов, генеральный директор столичной компании Prime City Properties. Но судить о том, кто виноват — хозяева или сама сеть, никто не берется. Если и были нарушения арендных договоров, это остается в анналах юридической истории.

Забастовка в бутике
В подобных конфликтах хороши все способы борьбы и отстаивания своей правоты, считают арендаторы. Нередко предприниматели прибегают к радикальным методам – к примеру, к голодовкам. В нынешнем году на это пошли коммерсанты, торгующие в подземном переходе на Московском вокзале Нижнего Новгорода. Правда, на момент подписания номера, результаты этой забастовки были пока неизвестны. Однако «удачные» прецеденты подобных акций есть. Один из последних таких случаев — голодовка арендаторов ТЦ «Ткацкий» в Горно-Алтайске. Новый собственник центра решил в одностороннем порядке пересмотреть условия договоров. В результате для разрешения конфликта сначала собственнику помещений пришлось прибегать к услугам судебных приставов, а затем правительству Горного Алтая — создавать специальную комиссию. В результате противостояния нового собственника все же заставили соблюдать без изменений договоры аренды, заключенные бывшим владельцем и арендаторами магазинов.
Конечно, ритейлоры признают, что такие вопиющие случаи — скорее удел рынков и прочих форм «нецивилизованной» торговли. Современные торговые центры не могут «похвастаться» жаркими баталиями между арендаторами и владельцами помещений. Как арендаторы, так и управляющие дорожат своей репутацией и все чаще готовы идти на компромиссы.
Хотя забастовки в крупных торговых центрах также случались – так, арендаторы столичного ТЦ «Атриум» сообща заставляли арендодателя пересмотреть условия аренды в первый год его работы. Тогда ритейлоры пригрозили уйти из «Атриума», поскольку управляющая компания прилагала недостаточно усилий для рекламы и промоушна центра, что, понятно, сказывалось на количестве покупателей. В результате руководство «Атриума» вынуждено было уступить, переведя некоторые магазины на арендную плату с оборота. В этой же связи можно вспомнить конфликт арендаторов с новым владельцем ТЦ «Гранд». Новый собственник пытался пересмотреть условия договоров. Однако угроза арендаторов уйти из центра приостановила действия новой управляющей компании.

Истоки конфликтов
В последнее время взаимоотношения между сторонами в «цивилизованных» торговых центрах все строже ограничиваются условиями договоров. Однако юристы признают, что пока эти документы имеют много изъянов и «дыр», которые позволяют трактовать некоторые положения двусмысленно. «Чаще всего споры возникают из-за отсутствия ясности в определении предмета договора и в условиях арендной платы в строящемся торговом центре, — говорит Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости столичной компании Blackwood. — При сдаче объекта обнаруживается несоответствие площади, прописанной в договоре, реально переданной в использование и т.д.».
Эксперты упоминают еще об одной распространенной причине конфликтов — когда арендодатель по окончании срока аренды пытается привлечь другого арендатора, игнорируя преимущественное право прежнего на продление договора. Часто поводом для скандала является и ситуация, когда управляющая компания неправильно рассчитывает арендную площадь и, например, предоставляет крупным и «якорным» арендаторам слишком большую площадь. За этим в большинстве случаев следует снижение посещаемости и доходности. Однако такие конфликты решить сложно. «Расторгнуть долгосрочный договор непросто, — утверждает Ольга Вагнер, руководитель юридического отдела управления коммерческой недвижимости «МиэльНедвижимость». — Порой предпринимателям не удается уладить вопрос на переговорах с владельцем и приходится обращаться в суд. Правосудие решит конфликт в пользу той стороны, которая грамотнее отразит свои интересы в договоре аренды». По ее словам, к конфликту может привести и желание владельца извлечь выгоду в ущерб интересам арендаторов. Бывает, например, что собственник торгового центра стремится выселить раньше установленного срока мелких арендаторов в связи с экономической нецелесообразностью.

Зри в договор
Звучит банально, но для того чтобы не возникало конфликтов в отношениях, надо тщательнее прописывать договоры аренды. Советы управляющих компаний и потерпевших арендаторов сводятся только к этому. Велосипеда не изобретешь. Правда, не удастся прописать в договоре правила внутреннего распорядка в торговом центре, которые едины для всех арендаторов и из-за нарушения которых часто возникают конфликты. Поэтому и судебные разбирательства по этому вопросу не идут. У арендаторов претензии к арендодателю обычно связаны с необоснованно завышенными арендными ставками и невыполненными обещаниями.
Эксперты советуют перед заключением договора аренды обращаться к юристам, которые дадут правовое заключение договора и помогут правильно его составить. Если уж скандал произошел и дело ушло в суд, защиту своих интересов лучше доверить адвокатам, которые имеют опыт разрешения подобных споров. И вовсе не лишним будет перед арендой помещения в уже работающем торговом центре узнать о взаимоотношениях его обитателей. Пусть это кто-то назовет экономической разведкой, зато такие шаги помогут принять правильное решение.

Дмитрий Ловицкий/ТиТО
в начало <<<

НОВОСТИ 3.  2008